Escrituras Relativas a Imóveis

O que é Escrituras Relativas a Imóveis?
É o ato lavrado pelo tabelião por meio do qual uma das partes obriga-se a transferir o domínio de um determinado bem para outra e esta se compromete a lhe pagar certo preço.

É bom que se esclareça que, somente após o registro da escritura no RGI competente, é que será transferido o domínio (propriedade), vide art. 1. 245, do Código Civil.

Em que hipóteses é obrigatória a lavratura de escritura pública de compra e venda?
Exemplificativamente, para a transferência de bens imóveis de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos, para realizar um pacto antenupcial, uma emancipação, uma procuração a ser usada em inventário ou para transferência de bens imóveis e para o divórcio.

O que deve ser feito após lavrada a escritura de compra e venda do imóvel?
A escritura deve ser registrada no cartório de Registro de Imóveis.

Quais os documentos necessários para a lavratura da escritura?
Do comprador: 

-Documento de identidade e CPF;
-Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
-Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado); 

Do vendedor pessoa física: 

-Documento de identidade e CPF;
-Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas, 9º Ofício Distribuidor, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º

-Distribuidores tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e § 5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado). Do vendedor pessoa jurídica: CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e ata da última assembleia;
Documento de identidade e CPF dos representantes da sociedade;
Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas 9º Ofício Distribuidor, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º Distribuidores tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e § 5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Certidão Negativa de Débito do INSS;
Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal. Do imóvel urbano: Certidão do 9º Ofício Distribuidor;
Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;
Declaração de quitação das cotas condominiais;
Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
Recolhimento do ITBI, se a transação for onerosa;
Se o imóvel for foreiro, pagamento do laudêmio, nas operações onerosas;
Carnê do IPTU, para comprovação da quitação;
Certidão de quitação do Funesbom (taxa de bombeiros). Do imóvel rural: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal, se a transação for onerosa;
Certidão negativa de débito florestal – IBAMA.
De acordo com o Aviso CGJ/RJ 254/2018:
01) será obrigatória a apresentação de Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, previstas nos artigos 47/48 da Lei 8.212/01; 32, alíneas “b” e “f” da Lei 4.591/64 e 115 do Livro III do CODJERJ; 242, inciso IV, alínea “d” da CNCGJ nos casos de alienação ou oneração, a qualquer título de bem imóvel ou direito a ele relativo, incorporado ao ativo permanente da empresa, conforme dispõem expressamente os artigos 617, 620, 651, inc. III, alínea “d” e 672, inciso III e § 1º, da Consolidação Normativa Extrajudicial;
02) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão dispensadas, nos casos de empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda e o imóvel objeto do negócio jurídico estiver contabilmente lançado no ativo circulante da empresa e não conste, nem tenha constado do seu ativo permanente, conforme dispõem os artigos 17 da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751/14 e 619, incisos V e VI da Consolidação Normativa Extrajudicial;
03) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão também dispensadas, nos casos expressamente previstos nos artigos 540, 589, 618, 619, incisos I, II, III e IV, 620 e § único, 621 e § único e 638 e § único da Consolidação Normativa Extrajudicial desta Corregedoria Geral da Justiça;
04) As Certidões de feitos ajuizados e dos serviços com competência para os registros de Interdições e Tutelas, previstas nos artigos 115, do Livro III do CODJERJ e no art. 242, inciso VI, alínea “g”, nº 3 e 5 da Consolidação Normativa Extrajudicial, continuam sendo exigidas, para a lavratura de escrituras públicas, envolvendo direitos reais sobre imóveis, conforme dispõe o Aviso
CGJ nº 90/2016 e as decisões proferidas nos processos administrativos nºs 2017-042842 e 2017-062776.
O Provimento nº 20/2018 da CGJ/RJ tornou facultativa nas escrituras de promessa e definitivas, relativas a imóveis, a apresentação das certidões de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) e do Juízo orfanológico. Com a mudança, a alínea g do art. 242 da CNCGJ/RJ ganhou nova redação, bem como foi incluído o § 5º ao referido artigo.
Não obstante, a própria CGJ/RJ sustenta que a mudança deve ser vista com a ponderação adequada, a fim de prevenir e evitar futuros vícios e lides sobre a questão, pois nada impede que haja ações distribuídas em curso, sem que as suas informações tenham sido concentradas na matrícula dos imóveis, cuja titularidade pertença o devedor. Assim, a simples verificação da matrícula do imóvel não dá plena segurança jurídica ao adquirente, sendo recomendável que o comprador mantenha algumas cautelas.
Por esta razão, caberá ao notário orientar as partes quanto à faculdade de apresentação das certidões de feitos ajuizados e fazer constar do respectivo ato que a dispensa das referidas certidões se deu por força da vontade das partes.
Quando o casal é casado sob o regime da comunhão universal, da separação absoluta convencional ou de participação final nos aquestos, é necessário o prévio registro do pacto antenupcial no registro de imóveis do domicílio dos cônjuges, ainda que o imóvel seja alugado, vide ar. 1.657 do Código Civil.

Na lavratura de escritura de promessa de compra e venda é necessária a apresentação de todas as certidões?
Sim, tanto na lavratura de escritura de promessa de compra e venda, quanto na escritura definitiva de compra e venda, é obrigatória a apresentação de todas as certidões, vide art. 242, VI, da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça. Lembrando que o Provimento nº 20/2018 da CGJ/RJ tornou facultativa nas escrituras de promessa e definitivas, relativas a imóveis, a apresentação das certidões de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) e do Juízo orfanológico.

Com a mudança, a alínea g do art. 242 da CNCGJ/RJ ganhou nova redação, bem como foi incluído o § 5º ao referido artigo.

Com a apresentação de todas as certidões na promessa de compra e venda, quando da sua efetivação será necessário apresentá-las novamente?
Somente não será exigível a apresentação de novas certidões por ocasião da lavratura de escritura de compra e venda entre os mesmos interessados, quando a escritura de promessa de compra e venda tiver sido lavrada pelo mesmo Serviço Notarial e as certidões ainda estiverem no prazo de validade (Aviso nº 506/2010, da Corregedoria Geral da Justiça, publicado no D.O. em 08/07/2010).

Quem deverá arcar com as custas para a extração das certidões?
O custo de extração das certidões, normalmente, é de responsabilidade dos vendedores, assim como o pagamento do laudêmio, este por determinação legal, vide antes 2.036 do Código Civil de 2002 e art. 686 do Código Civil de 1916, se houver incidência. Pelo comprador são devidos o pagamento do ITBI e os custos referentes à lavratura e ao registro da escritura.

Lembramos, no entanto, que essas regras poderão ser diferentemente convencionadas, desde que previamente acordadas entre as partes interessadas.

Exigências e Documentos Necessários
Do comprador: Documento de identidade e CPF;
Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado); Do vendedor pessoa física: Documento de identidade e CPF;
Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas 9º Ofício Distribuidor, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º Distribuidores tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e § 5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado). Do vendedor pessoa jurídica: CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e ata da última assembleia;
Documento de identidade e CPF dos representantes da sociedade;
Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas 9º Ofício Distribuidor, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º Distribuidores tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e §5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Certidão Negativa de Débito do INSS;
Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal. Do imóvel urbano: Certidão do 9º Ofício Distribuidor;
Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;
Declaração de quitação das cotas condominiais;
Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
Recolhimento do ITBI, se a transação for onerosa;
Se o imóvel for foreiro, pagamento do laudêmio, nas operações onerosas;
Carnê do IPTU, para comprovação da quitação;
Certidão de quitação do Funesbom (taxa de bombeiros). Do imóvel rural: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal, se a transação for onerosa;
Certidão negativa de débito florestal – IBAMA.
De acordo com o Aviso CGJ/RJ 254/2018:
01) será obrigatória a apresentação de Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, previstas nos artigos 47/48 da Lei 8.212/01; 32, alíneas “b” e “f” da Lei 4.591/64 e 115 do Livro III do CODJERJ; 242, inciso IV, alínea “d” da CNCGJ nos casos de alienação ou oneração, a qualquer título de bem imóvel ou direito a ele relativo, incorporado ao ativo permanente da empresa, conforme dispõem expressamente os artigos 617, 620, 651, inc. III, alínea “d” e 672, inciso III e § 1º, da Consolidação Normativa Extrajudicial;
02) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão dispensadas, nos casos de empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda e o imóvel objeto do negócio jurídico estiver contabilmente lançado no ativo circulante da empresa e não conste, nem tenha constado do seu ativo permanente, conforme dispõem os artigos 17 da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751/14 e 619, incisos V e VI da Consolidação Normativa Extrajudicial;
03) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão também dispensadas, nos casos expressamente previstos nos artigos 540, 589, 618, 619, incisos I, II, III e IV, 620 e §único, 621 e §único e 638 e §único da Consolidação Normativa Extrajudicial desta Corregedoria Geral da Justiça;
04) As Certidões de feitos ajuizados e dos serviços com competência para os registros de Interdições e Tutelas, previstas nos artigos 115, do Livro III do CODJERJ e no art. 242, inciso VI, alínea “g”, nº 3 e 5 da Consolidação Normativa Extrajudicial, continuam sendo exigidas, para a lavratura de escrituras públicas, envolvendo direitos reais sobre imóveis, conforme dispõe o Aviso
CGJ nº 90/2016 e as decisões proferidas nos processos administrativos nºs 2017-042842 e 2017-062776.
O Provimento nº 20/2018 da CGJ/RJ tornou facultativa nas escrituras de promessa e definitivas, relativas a imóveis, a apresentação das certidões de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) e do Juízo orfanológico. Com a mudança, a alínea g do art. 242 da CNCGJ/RJ ganhou nova redação, bem como foi incluído o § 5º ao referido artigo.
Não obstante, a própria CGJ/RJ sustenta que a mudança deve ser vista com a ponderação adequada, a fim de prevenir e evitar futuros vícios e lides sobre a questão, pois nada impede que haja ações distribuídas em curso, sem que as suas informações tenham sido concentradas na matrícula dos imóveis, cuja titularidade pertença o devedor. Assim, a simples verificação da matrícula do imóvel não dá plena segurança jurídica ao adquirente, sendo recomendável que o comprador mantenha algumas cautelas.
Por esta razão, caberá ao notário orientar as partes quanto à faculdade de apresentação das certidões de feitos ajuizados e fazer constar do respectivo ato que a dispensa das referidas certidões se deu por força da vontade das partes.

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