Ata Notarial de Usucapião

O que é Ata Notarial de Usucapião?


O novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) trouxe grande inovação para os notários, com a previsão da Ata Notarial visando o reconhecimento da Usucapião Extrajudicial, inserindo os Tabeliães de Notas em todo o processo de regularização fundiária no Brasil, o que favorecerá o exercício da cidadania com a efetivação do direito social à moradia.

Você sabia que com o novo Código de Processo Civil, é possível ser reconhecida a usucapião sem recorrer ao Poder Judiciário? O que é a usucapião?


A usucapião é um modo de aquisição originária da propriedade ou de qualquer outro direito real, à exceção dos direitos reais de garantia, em decorrência da posse prolongada do bem e desde que preenchidos determinados requisitos legais.

Quem poderá solicitar esse reconhecimento extrajudicial?


O pedido poderá ser formulado pelo possuidor ou por qualquer interessado, vide art. 1.071, caput, do novo CPC (art. 216-A, da Lei de Registros Públicos), bem como Provimento CGJ/RJ nº 23/2016 e Provimento CNJ nº 65/17.

Como se inicia o procedimento de reconhecimento da usucapião extrajudicial?


O primeiro passo será procurar o 15º Ofício de Notas e solicitar uma Ata Notarial para fins de reconhecimento da usucapião.

A mencionada Ata deverá atestar o tempo da posse do interessado, dos seus antecessores, além de outras informações que serão importantes para o reconhecimento da usucapião.

Depois de lavrada a ata, o que devo fazer?


Após a lavratura da ata notarial, o interessado (se for casado ou tiver companheiro(a), este deverá também firmar o documento), representado por advogado (ou em causa própria), deverá se dirigir ao Registro Imobiliário da situação do imóvel e formular pedido de reconhecimento da usucapião invocada (propriedade, servidão aparente, usufruto, entre outros). Vale lembrar que todas as assinaturas deverão ser reconhecidas por autenticidade ou por semelhança, e o requerimento deverá conter os requisitos do art. 319, do novo CPC. Caso seja outorgada procuração ao advogado, esta poderá ser por instrumento público ou particular, devendo, no caso do instrumento particular, ter a firma reconhecida e nas duas hipóteses deverão constar poderes especiais e expressos, nos termos do art. 661, do Código Civil e inciso II, do art. 221 da Lei de Registros Públicos.

Que documentos deverão ser juntados perante o Registro Imobiliário?


• Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, engenheiro ou arquiteto, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T) ou Registro de Responsabilidade Técnica (R.R.T) no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título (as assinaturas constantes na planta e no memorial descritivo, deverão estar reconhecidas por semelhança ou autenticidade).


Será dispensada a apresentação da planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, devendo apresentar requerimento fazendo menção à descrição do imóvel constante na respectiva matrícula.


• Quando se tratar de pedido de reconhecimento de usucapião ordinária, deverá constar justo título (compromisso de compra e venda, cessão de direitos e promessa de cessão, pré-contrato, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento, procuração pública com poderes de alienação, cessão de direitos hereditários, documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação….).


• Quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel usucapiendo (IPTU ou ITR, contas das concessionárias de serviços públicos, exemplo, Light, Cedae, Ceg);


• Certidões do 1º, 2º, 3º e 4º Ofícios Distribuidores, 1º e 2º interdições e tutelas, certidão da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho:
a) do requerente e do respectivo cônjuge (companheiro), se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e do respectivo cônjuge (companheiro), se houver;
c) de todos os demais possuidores e dos respectivos cônjuges, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do usucapiente para se completar o período aquisitivo de usucapião;
=> As certidões dos distribuidores cíveis quanto às ações possessórias e reais (inclusive reipersecutórias), ou seja, certidões negativas de distribuição, que comprovem a natureza mansa e pacífica da posse, para fins de usucapião;


• Procuração outorgada ao advogado, por instrumento público, ou particular, com firma reconhecida;


• Certidão de ônus reais (validade de 30 dias);


• Em caso de usucapião urbana, certidão negativa de bens;


• Certidão de ônus reais dos imóveis confinantes (caso tenham matrícula);
• Declaração de testemunhas, se houver;


• Certidão dos órgãos municipais e/ou federais demonstrando a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra nº 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC nº 2/2016 (inciso VIII do art. 4º do Provimento CNJ nº 65/17);


Sendo imóvel rural, (i) recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, de que trata o art. 29 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência na matrícula, ao número do registro e à data de cadastro constantes daquele documento; (ii) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, devidamente quitado; (iii) de certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei nº 10.267/2001 e nos demais decretos regulamentadores (art. 19 do Provimento CNJ nº 65/17).
Os documentos devem ser apresentados no original.

Exigências e Documentos Necessários para Ata Notarial de Uso Capião


• Planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, engenheiro ou arquiteto, com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T) ou Registro de Responsabilidade Técnica (R.R.T) no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou pelos ocupantes a qualquer título (as assinaturas constantes na planta e no memorial descritivo, deverão estar reconhecidas por semelhança ou autenticidade).
Será dispensada a apresentação da planta e memorial descritivo se o imóvel usucapiendo for unidade autônoma de condomínio edilício ou loteamento regularmente instituído, devendo apresentar requerimento fazendo menção à descrição do imóvel constante na respectiva matrícula.
• Quando se tratar de pedido de reconhecimento de usucapião ordinária, deverá constar justo título (compromisso de compra e venda, cessão de direitos e promessa de cessão, pré-contrato, proposta de compra, reserva de lote ou outro instrumento, procuração pública com poderes de alienação, cessão de direitos hereditários, documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação….).
• Quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel usucapiendo (IPTU ou ITR, contas das concessionárias de serviços públicos, exemplo, Light, Cedae, Ceg);
• Certidões do 1º, 2º, 3º e 4º Ofícios Distribuidores, 1º e 2º interdições e tutelas, certidão da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho:
a) do requerente e do respectivo cônjuge (companheiro), se houver;
b) do proprietário do imóvel usucapiendo e do respectivo cônjuge (companheiro), se houver;
c) de todos os demais possuidores e dos respectivos cônjuges, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do usucapiente para se completar o período aquisitivo de usucapião;
=> As certidões dos distribuidores cíveis quanto às ações possessórias e reais (inclusive reipersecutórias), ou seja, certidões negativas de distribuição, que comprovem a natureza mansa e pacífica da posse, para fins de usucapião;
• Procuração outorgada ao advogado, por instrumento público, ou particular, com firma reconhecida;
• Certidão de ônus reais (validade de 30 dias);
• Em caso de usucapião urbana, certidão negativa de bens;
• Certidão de ônus reais dos imóveis confinantes (caso tenham matrícula);
• Declaração de testemunhas, se houver;
• Certidão dos órgãos municipais e/ou federais demonstrando a natureza urbana ou rural do imóvel usucapiendo, nos termos da Instrução Normativa Incra nº 82/2015 e da Nota Técnica Incra/DF/DFC nº 2/2016 (inciso VIII do art. 4º do Provimento CNJ nº 65/17);
Sendo imóvel rural, (i) recibo de inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural – CAR, de que trata o art. 29 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, emitido por órgão ambiental competente, esteja ou não a reserva legal averbada na matrícula imobiliária, fazendo-se expressa referência na matrícula, ao número do registro e à data de cadastro constantes daquele documento; (ii) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR mais recente, emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – Incra, devidamente quitado; (iii) de certificação do Incra que ateste que o poligonal objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhum outro constante do seu cadastro georreferenciado e que o memorial atende às exigências técnicas, conforme as áreas e os prazos previstos na Lei nº 10.267/2001 e nos demais decretos regulamentadores (art. 19 do Provimento CNJ nº 65/17).


Atençao: Os documentos devem ser apresentados no original.

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