Alienação Fiduciária

O que é Alienação Fiduciária?
Trata-se de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de garantia.

O devedor, sendo proprietário de um bem imóvel, aliena-o ao credor a título de garantia, ficando o credor com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita a obrigação.

Em razão da constituição da propriedade, o credor passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

Quais os documentos necessários para a lavratura da escritura?
Do comprador: 

Documento de identidade e CPF;
Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado); 

Do vendedor pessoa física: Documento de identidade e CPF;
Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e §5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado). 

Do vendedor pessoa jurídica: CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e ata da última assembleia;
Documento de identidade e CPF dos representantes da sociedade;
Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e §5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Certidão Negativa de Débito do INSS;
Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal. Do imóvel urbano: Certidão do 9º Ofício Distribuidor;
Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;
Declaração de quitação das cotas condominiais;
Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
Recolhimento do ITBI, se a transação for onerosa;
Se o imóvel for foreiro, pagamento do laudêmio, nas operações onerosas;
Carnê do IPTU, para comprovação da quitação;
Certidão de quitação do Funesbom (taxa de bombeiros). Do imóvel rural: Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal, se a transação for onerosa;
Certidão negativa de débito florestal – IBAMA.
De acordo com o Aviso CGJ/RJ 254/2018: 01) será obrigatória a apresentação de Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, previstas nos artigos 47/48 da Lei 8.212/01; 32, alíneas “b” e “f” da Lei 4.591/64 e 115 do Livro III do CODJERJ; 242, inciso IV, alínea “d” da CNCGJ nos casos de alienação ou oneração, a qualquer título de bem imóvel ou direito a ele relativo, incorporado ao ativo permanente da empresa, conforme dispõem expressamente os artigos 617, 620, 651, inc. III, alínea “d” e 672, inciso III e § 1º, da Consolidação Normativa Extrajudicial; 02) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão dispensadas, nos casos de empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda e o imóvel objeto do negócio jurídico estiver contabilmente lançado no ativo circulante da empresa e não conste, nem tenha constado do seu ativo permanente, conforme dispõem os artigos 17 da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751/14 e 619, incisos V e VI da Consolidação Normativa Extrajudicial; 03) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão também dispensadas, nos casos expressamente previstos nos artigos 540, 589, 618, 619, incisos I, II, III e IV, 620 e §único, 621 e §único e 638 e §único da Consolidação Normativa Extrajudicial desta Corregedoria Geral da Justiça; 04) As Certidões de feitos ajuizados e dos serviços com competência para os registros de Interdições e Tutelas, previstas nos artigos 115, do Livro III do CODJERJ e no art. 242, inciso VI, alínea “g”, nº 3 e 5 da Consolidação Normativa Extrajudicial, continuam sendo exigidas, para a lavratura de escrituras públicas, envolvendo direitos reais sobre imóveis, conforme dispõe o Aviso
CGJ nº 90/2016 e as decisões proferidas nos processos administrativos nºs 2017-042842 e 2017-062776.
O Provimento nº 20/2018 da CGJ/RJ tornou facultativa nas escrituras de promessa e definitivas, relativas a imóveis, a apresentação das certidões de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias) e do Juízo orfanológico. Com a mudança, a alínea g do art. 242 da CNCGJ/RJ ganhou nova redação, bem como foi incluído o § 5º ao referido artigo.
Não obstante, a própria CGJ/RJ sustenta que a mudança deve ser vista com a ponderação adequada, a fim de prevenir e evitar futuros vícios e lides sobre a questão, pois nada impede que haja ações distribuídas em curso, sem que as suas informações tenham sido concentradas na matrícula dos imóveis, cuja titularidade pertença o devedor. Assim, a simples verificação da matrícula do imóvel não dá plena segurança jurídica ao adquirente, sendo recomendável que o comprador mantenha algumas cautelas.
Por esta razão, caberá ao notário orientar as partes quanto à faculdade de apresentação das certidões de feitos ajuizados e fazer constar do respectivo ato que a dispensa das referidas certidões se deu por força da vontade das partes.

Exigências e Documentos Necessários
Do comprador:

• Documento de identidade e CPF;
• Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
• Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado);

Do vendedor pessoa física:

• Documento de identidade e CPF;
• Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e § 5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
• Cópia da certidão de casamento (emitida há menos de 6 meses – § 1º do art. 286 da CNCGJ/RJ), CPF e qualificação completa do cônjuge;
• Cópia da certidão de casamento com averbação da separação ou do divórcio (caso seja separado/divorciado).

Do vendedor pessoa jurídica:

• CNPJ, contrato social, com a última alteração consolidada, ou estatuto e ata da última assembleia;
• Documento de identidade e CPF dos representantes da sociedade;
Certidões do 1º e 2º Ofícios de Interdições e Tutelas (as certidões do 1º, 2º, 3º, 4º e 9º Ofício Distribuidores, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho tornaram-se facultativas, apesar de ainda aconselhável a sua extração como garantia ao adquirente, a partir de 09.07.18, por força da alínea g, inciso VI e § 5º do art. 242 da CNCGJ/RJ);
Certidão Negativa de Débito do INSS;
• Certidão de Tributos e Contribuições Federais da Receita Federal.

Do imóvel urbano:

• Certidão do 9º Ofício Distribuidor;
• Certidão de quitação fiscal e situação enfitêutica;
• Declaração de quitação das cotas condominiais;
• Certidão de ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias;
• Recolhimento do ITBI, se a transação for onerosa;
• Se o imóvel for foreiro, pagamento do laudêmio, nas operações onerosas;
• Carnê do IPTU, para comprovação da quitação;
• Certidão de quitação do Funesbom (taxa de bombeiros).

Do imóvel rural:

• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR);
• Comprovante de pagamento do ITR referente aos últimos cinco exercícios, ou certidão de quitação da Receita Federal, se a transação for onerosa;
• Certidão negativa de débito florestal – IBAMA.
De acordo com o Aviso CGJ/RJ 254/2018: 01) será obrigatória a apresentação de Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, previstas nos artigos 47/48 da Lei 8.212/01; 32, alíneas “b” e “f” da Lei 4.591/64 e 115 do Livro III do CODJERJ; 242, inciso IV, alínea “d” da CNCGJ nos casos de alienação ou oneração, a qualquer título de bem imóvel ou direito a ele relativo, incorporado ao ativo permanente da empresa, conforme dispõem expressamente os artigos 617, 620, 651, inc. III, alínea “d” e 672, inciso III e § 1º, da Consolidação Normativa Extrajudicial; 02) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão dispensadas, nos casos de empresa que explore exclusivamente atividade de compra e venda de imóveis, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda e o imóvel objeto do negócio jurídico estiver contabilmente lançado no ativo circulante da empresa e não conste, nem tenha constado do seu ativo permanente, conforme dispõem os artigos 17 da Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751/14 e 619, incisos V e VI da Consolidação Normativa Extrajudicial; 03) As Certidões Negativas de Débitos Fiscais- CNDs, constantes do item 01, serão também dispensadas, nos casos expressamente previstos nos artigos 540, 589, 618, 619, incisos I, II, III e IV, 620 e § único, 621 e § único e 638 e § único da Consolidação Normativa Extrajudicial desta Corregedoria Geral da Justiça; 04) As Certidões de feitos ajuizados e dos serviços com competência para os registros de Interdições e Tutelas, previstas nos artigos 115, do Livro III do CODJERJ e no art. 242, inciso VI, alínea “g”, nº 3 e 5 da Consolidação Normativa Extrajudicial, continuam sendo exigidas, para a lavratura de escrituras públicas, envolvendo direitos reais sobre imóveis, conforme dispõe o Aviso
CGJ nº 90/2016 e as decisões proferidas nos processos administrativos nºs 2017-042842 e 2017-062776.

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