Por Uma Alteração do Atual Modelo Contratual Notarial

Escrevi este artigo em julho de 2001, precisamente há 14 anos, logo após o meu ingresso como Delegatária do 15º Ofício de Notas da Capital, por meio de concurso público de provas e títulos, sendo aquele o primeiro realizado no Brasil.

Já naquela época, insurgi-me contra a forma em que eram lavradas as escrituras públicas, reputava-as prolixas, com diversos termos desnecessários e anacrônicos.

Muito falei sobre esse assunto, no entanto, confesso-lhes que penso que, até agora, nada mudou nesse sentido.

Como sou persistente, decidi reescrevê-lo, no intuito de tentar mudar um pouco dessa cultura notarial, inclusive na minha Serventia.

Estamos vivendo uma época de grandes e incessantes transformações, tanto sociais como tecnológicas. As pessoas buscam, cada vez mais, a praticidade e a objetividade na sua vida cotidiana, mormente nas suas relações profissionais. A linguagem moderna se caracteriza pela sua clareza e objetividade, dispensando palavras ou termos ininteligíveis para o cidadão comum.

Vejam como são as mensagens transmitidas pelo WhatsApp! Curtas e diretas. Essa é a linguagem atual.

Tenho convicção de que a elaboração de um bom contrato não está calcada no uso de palavras difíceis ou num amontoado de folhas, que o leigo não entende, tampouco pelo uso de frases e termos inúteis para a confecção daquele documento.

A partir dessa minha observação, resolvi proceder a algumas modificações nas escrituras públicas que, a meu ver, guardam em si uma grande carga de termos desnecessários, repetição de palavras sinônimas, termos jurídicos que, na maioria das vezes, não são entendidos por aquele indivíduo leigo, que está comprando um imóvel, e por vezes nem mesmo por aquele escrevente que redigiu a escritura e a está lendo.

Exemplificando melhor, entendo como termos redundantes e dispensáveis os adiante expostos: partes entre si, justas e contratadas. Não seria melhor dizer: “compareceu, como vendedor, fulano de tal”? Outro termo: bem como farei enviar nota ao competente ofício distribuidor, no prazo e na forma da lei. “O ato da distribuição da escritura pública compete ao Ofício de Notas, que lavrou o aludido ato, e ao Registro Imobiliário competente.” Portanto, trata-se de uma frase que pode e deve ser abolida.

Vale, igualmente, destacarmos outro grande exagero, verificado quando se trata da quitação. Normalmente, nas escrituras públicas de compra e venda, quando o vendedor dá a quitação, coloca-se que o vendedor dá a mais ampla, plena, irrevogável e rasa quitação. Ora, se o vendedor deu a quitação, está quitado. Se fosse quitação parcial ou com ressalva, aí sim, deveríamos consignar expressamente essa situação.

Outro exemplo: O outorgante vende, como de fato vendido o tem, pelo preço certo e ajustado de R$. Não seria melhor dizermos: “O outorgante vende ao comprador o imóvel supracitado pelo preço de R$ …”? A presente promessa é irrevogável e irretratável. “Não seria melhor escolhermos um dos dois adjetivos”? Este instrumento é celebrado nos melhores termos de direito…”Alguém já firmou algum documento, nos piores termos de direito?”.

Outro termo jurídico excrescente que, normalmente, consta em todas as escrituras, é a evicção de direito. O art. 447, do Código Civil, determina que, nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção.

Por que ninguém se refere aos vícios redibitórios? Porque as consequências jurídicas dos vícios redibitórios se encontram na lei, exatamente como na evicção de direito.

E no tocante aos contratos de doação? Por que razão não se insere na redação da escritura que o doador não responderá pela evicção de direito? Por um motivo muito simples, a lei assim já o determina, com uma única exceção.

Ora, se o alienante é obrigado a resguardar o adquirente dos riscos da evicção, penso que só deveríamos inserir o mencionado termo na hipótese de o alienante não responder ou quando houver reforço, diminuição da garantia ou a exclusão da responsabilidade, fora esses casos, a colocação do termo evicção de direito é, sob a minha ótica, totalmente despicienda.

Por que se coloca “Saibam quantas estas virem…”? Indago, alguém atualmente se expressa dessa forma? Não seria mais apropriado colocarmos: Aos …. dias do mês….?

O constituto possessório ou clausula constituti é outro problema que atormenta o mundo notarial. Será que alguém sabe o momento correto de imitir o outorgado no imóvel, por meio do constituto possessório?

Sabemos que o constituto possessório se dá quando se transfere a posse ficticiamente. Mas será que todos realmente sabem o exato momento para utilizá-lo de forma correta?

O constituto possessório estava positivado no inciso IV, do art. 494 e inciso V, do art. 520, do antigo Código Civil, que tratava respectivamente de modos de aquisição e perda da posse.

O Código Civil de 2002 não o previu expressamente.

No entanto, a melhor doutrina entende que o instituto permanece no nosso sistema jurídico, todavia, de forma implícita no art. 1.204 (vejam o Enunciado nº 77, da Jornada de Direito Civil).

Dando prosseguimento às minhas observações, constatei o que termo rescisão subsiste, equivocadamente, na redação da maioria dos contratos que chegam ao meu conhecimento.

Desde o advento do Código Civil de 2002, o termo correto a ser utilizado quando há o inadimplemento do contrato é resolução, vide o disposto no art. 475.

Vale esclarecer que o termo rescisão se dará quando for o caso de evicção de direito e de vícios redibitórios, veja o disposto no art. 455 da nossa legislação civil.   

Prosseguindo no tema das frases dispensáveis, impende falarmos sobre os contratos impessoais e dos personalíssimos. Tratando-se de contrato impessoal por que colocamos nos contratos a seguinte frase: “…O presente contrato é extensivo aos seus herdeiros e sucessores. ” Nós, operadores do direito, conhecemos a norma legal, ou seja, em relação aos contratos impessoais, transmitem-se os direitos aos respectivos herdeiros ou sucessores, não se aplicando essa regra quando se tratar de contratos personalíssimos. Mais uma vez, a consequência jurídica está na lei.

Nesse mesmo diapasão, reitero o que escrevi no texto sobre o bem de família contratual. Temos o hábito de sermos prolixos, quando lavramos uma procuração para alienar determinado imóvel, devemos deixar expresso que o mandatário poderá vender, dar quitação, transmitir domínio, responder pela evicção, e por aí afora, sob pena de a mencionada procuração não ser aceita no Serviço Notarial ou Registral, que se pretende realizar o ato.

Não bastaria dizermos que o mandatário X tem poderes para a venda, os outros poderes não seriam corolários do primeiro, que é a venda? Aprendemos desde cedo na Faculdade de Direito que quem pode o mais, pode o menos, mas na prática notarial essa máxima não surte quase nenhum efeito. Se posso vender, a fortiori, posso dar quitação, não seria o lógico?

Isso, apesar de aparentemente ser um detalhe irrelevante, gera, a meu ver, um grande problema ao sistema notarial, posto que provoca insegurança quando se lavra o ato, haja vista que não sabemos de antemão se aquela procuração será aceita ou não perante a outra Serventia, principalmente quando a procuração é dirigida à prática do ato principal em outro estado da nossa Federação ou quando é originária de outro país.

Enfim, acredito que essas mudanças propostas não se tratam simplesmente de querer por diletantismo alterar a forma em que são lavradas a maioria das escrituras no nosso país, mas, sim, de adequá-las às normas e aos princípios determinados tanto na Constituição da República como no Código Civil, como, por exemplo, o princípio da boa-fé objetiva, assim como os seus deveres anexos (proteção, informação e cooperação – inobservância, violação positiva do contrato), da função social do contrato e da justiça contratual.